ＦＡＱよくある質問
ＦＡＱ（よくある質問）
Ｑ．不動産投資詐欺の手口と対策は？
不動産投資は、多くの人にとって魅力的な資産運用方法です。安定した収入源となる可能性や、資産価値の上昇による利益が期待できることから、近年ますます注目を集めています。しかし、この分野には残念ながら詐欺や不正行為が横行しており、多くの投資家が被害に遭っています。
当事務所では、不動産投資詐欺の被害に遭われた方々、または疑わしい取引に不安を感じている方々のサポートを行っています。この記事では、不動産投資詐欺の典型的なパターンを詳しく解説し、被害を防ぐための具体的な方法、そして万が一被害に遭ってしまった場合の対処法について詳細に説明します。
この記事は、
- 不動産投資に興味がある人
- 不動産投資詐欺の被害に遭った人
に役立つ内容です。
不動産投資詐欺の現状
近年、不動産投資詐欺は増加傾向にあります。
被害額も高額化しているとの統計も。
不動産投資詐欺が深刻な社会問題となっていることがわかります。
不動産投資詐欺の典型的なパターン
不動産投資詐欺には、いくつかの典型的なパターンがあります。
これらを知ることで、被害を避けることができるでしょう。
1. 架空物件の販売
架空物件の販売は、最も古典的かつ悪質な詐欺パターンの一つです。詐欺師は実際には存在しない物件や、所有権を持っていない物件を投資対象として提示します。
魅力的な写真やパンフレットを用意し、実在するかのように見せかけます。
「特別な情報ルート」や「限定物件」といった言葉を使い、投資家の興味を引きます。
現地視察を巧みに避け、様々な理由をつけて実物を見せないようにします。
地面師たちというドラマでも描かれていた所有者へのなりすましもここに含まれるでしょう。
物件がない、権利がないということで、明確な詐欺行為となります。
刑事でも詐欺罪が成立するため、警察も動きやすい類型です。そのような類型のため、加害者側は代金受領後、逃げます。
事前防止策としては、必ず現地を訪問し、物件を自分の目で確認したり、不動産登記簿を取得し、所有者情報を確認しておく方法が紹介されます。
さらに、周辺の不動産業者、近隣居住者等に物件の評判や実在性を確認することができれば被害を避けやすいでしょう。
2. 過大な利益の約束
「確実に高利回り」「絶対に損はしない」「赤字を補填する」といった、非現実的な利益を約束する手法も頻繁に使われます。
不動産投資関係の詐欺です。
市場平均を大きく上回る利回りを提示します（例：年利20%以上）。
「特別な投資手法」や「市場予測」を根拠に、確実な利益を保証します。
短期間での資産倍増や、「プロが保証する」といった言葉で信頼性を装います。
他の投資詐欺でも同じですが、そのような利益があげられる理由として、その時期に話題になっている事象を解説されることがあります。
2024年であれば「AI技術を活用した不動産投資で確実に年利30%の利回りが得られる」などの勧誘文句があるでしょう。
被害者からすると、利益保証のように感じられるものの、勧誘資料や契約書にはそのような記載がなく、立証ができない事例も多いです。口頭では調子の良いことを言うものの、書面では、そのような話になっておらず、トラブルになると、「一つのシミュレーションだった」「投資は自己責任」と主張してくることが多いです。
予防策としては、まず、その投資商品における市場の平均的な利回りを事前に調査し、比較検討するほか、「確実」「絶対」といった言葉には無視する、投資にはリスクが伴うことを意識することが挙げられます。
3.契約の強要
悪質商法ではおなじみの希少性を利用した勧誘が、強要になることもあります。
希少性は、『影響力の武器』でも紹介されている手法。
「今日限り」「残り1室」といった言葉を使い、急いで契約を結ばせようとする手法も多く見られます。
「限定販売」「先着順」などの言葉を使い、焦りを煽ります。
「今すぐ決めないと他の人に売れてしまう」と徐々に脅迫めいた言い方をします。
長時間の説明会や、個室での面談など、心理的に逃げ出しにくい状況で契約となることもあります。
詐欺というより強迫に近い類型です。
不動産の売買契約などでは、ローンを組むことなども多く、司法書士の確認も入ることから、他の商品ほど多い類型ではないでしょう。
防止策としては、逃げることです。
「急ぐ必要はない」と自分に言い聞かせ、冷静に判断する。
「検討する時間が欲しい」と主張してその場から離れるようにしましょう。
4.ポンジスキーム
投資資金を適切に管理せず、他の目的に流用したり、ポンジ・スキームのように新規投資家の資金で古い投資家への配当を賄ったりする手法も見られます。
不動産投資のなかでも、消費者が直接不動産の所有者として登記されるのではなく、集めたお金を不動産投資で運用して配当するなどというものもあります。
他のポンジスキームと同じく、集めたお金から配当し、いずれ行き詰まるという構造です。実際の不動産投資は行われていなかったり、行われていても少額であることも多いでしょう。
投資資金の使途を明確に説明しない、または虚偽の説明をしたり、投資家の資金を分別管理していない点が問題です。
新規投資家から集めた資金で、既存投資家への配当を支払っているだけです。
初期の投資家には、実際に配当がされることもあり、騙されやすい類型です。
投資ファンドを装った会社には注意しましょう。ポンジスキームはプロでも騙される事例があります。
5. 複雑な投資スキームの利用
理解が難しい複雑な投資スキームを使い、投資家を混乱させる手法も増えています。
海外の不動産への投資をうたいつつ、複数の会社や海外法人を介在させ、資金の流れを不透明にします。
「革新的な投資手法」と称し、従来にない複雑なスキームを提案するのが典型です。
海外法人が介在する場合は、特に慎重な調査が必要でしょう。
なお、詐欺被害を受けて損害賠償請求などの訴訟提起をする際、相手が海外法人のみだと、どの国の裁判所で提訴できるかという管轄の問題や、相手への裁判資料の送達の問題、翻訳費用の問題などがあり、裁判を起こすためのハードルが上がります。
6. SNSや口コミを利用した勧誘
近年、SNSやインフルエンサーを利用した不動産投資詐欺も増加しています。他の投資詐欺でも同じですが、不動産投資詐欺の分野でも被害はあります。
SNS上で「不動産投資で成功した」と称する人物が、高額な収入を提示して勧誘。
業者が、インフルエンサーを使って、投資セミナーや商品を宣伝。
「友人紹介制度」を設け、知人や家族を勧誘させるなどの手法も。
SNSでの華やかな成功例を鵜呑みにしないようにしましょう。
不動産投資詐欺のターゲット
不動産投資でローンを組む場合には、ローンを組みやすい人を相手にしたほうが効率的です。
そのような視点で、不動産投資詐欺のターゲットは、主に会社員や公務員です。
安定した収入があり、銀行融資を受けやすい属性を持っているため、物件を購入させやすいと悪徳業者は考えています。
また、投資初心者や高齢者もターゲットになりやすいです。
投資に関するお金の知識が乏しく、うまい話に騙されやすい傾向があると考えられるからです。
サブリース契約の悪用
サブリース契約とは、オーナーに代わって不動産会社が入居者募集や家賃回収などの管理業務を行う契約です。
サブリース契約を利用することで、空室時でも家賃収入が保証されるため、投資初心者にとっては魅力的に映ります。
しかし、悪徳業者はこのサブリース契約を悪用し、当初提示した家賃を後から一方的に下げたり、相場よりも高い家賃でサブリース契約を結ばせて高値で物件を掴ませたりします。
賃貸借契約書の中には、家賃減額の条項が入っているのが通常です。
また、運営会社が経営破綻し、家賃の支払を受けられないこともあります。
住宅ローンの不正利用
住宅ローンは自己居住用の住宅を購入するためのローンであり、投資用物件の購入には利用できません。
しかし、悪徳業者は住民票を不正に移動させるなどの手口で、投資家に住宅ローンを組ませて投資用物件を購入させることもあります。
住宅ローンを不正利用した場合、契約違反となり、一括返済を求められる可能性があります。
問題発覚後に業者に文句を言っても逃げられたり、共犯だと言われ、被害回復に動けないこともあります。
不動産投資詐欺の対策
契約が解除できず、詐欺だと感じる場合、業者が逃げていないのであれば、損害賠償請求訴訟などが選択肢となります。
行われた手法を確認し、今後の業者の動きを予想したうえで、コストをかけて提訴するかを判断するようにしましょう。
残念ながら、業者に逃げられ、ローンだけが残ってしまったとして、借金部分について個人再生や自己破産などの債務整理を使って解決している人も多いです。
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